在美联储加息的背景下,已出现美债利率倒挂 (for more details, see this post),可见这一轮加息的力度之大。在这样的环境下,房地产市场如何表现呢?
假设某城市,存在以下四组潜在的房屋购买者:
- Group 1: can only afford 25% down payment;
- Group 2: can afford 50% down payment;
- Group 3: can afford 75% down payment;
- Group 4: can buy a house without loan (100% down payment);
现在联储加息,银行获取存款的成本加大,所以会提高向外贷款的利率,以弥补成本(可以写一篇利率传导机制,monetray transimission mechanism)。
当贷款利率上升,对所有需要贷款买房的三组(G1/G2/G3),因为贷款利率上行,买房成本增加,购房意愿下降,导致该城市对房屋的需求下降,考虑到住房的供给不会在短时间内变化,故该城市房价下行。
而尔湾的现状是:
- 需求方:存在大量可以全款买房的G4;
- 供给方:新房供给有限;
- 导致的结果:G4可以消化掉新房供给,甚至新房供给还不能满足G4的需求,尔湾房价上行;
- 对G1/G2/G3产生的影响:房价上涨导致down payment上涨,贷款利率上升使购房成本进一步增加,双重打击。
可以进一步讨论:
- 住房贷款是否为活动利率?
- 尔湾新房供给是否在增加?
- 尔湾二手房(老房)市场供给如何?